【世田谷相続】配偶者居住権①について｜東京コーポレーション株式会社
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2022/08/17
【世田谷相続】不動産事業を個人にするか法人にするか②｜東京コーポレーション株式会社
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2022/07/31
相談事例
こんにちは。
世田谷で相続に関するサポートをしております
東京コーポレーション株式会社です。
前回に続いて「不動産事業を個人にするか法人にするか」②減価償却についてです。
減価償却とは
建物は、【時間の経過とともにその価値が減少していく】という考え方から使用できる期間に応じて分割しながら費用を計上しようというものです。
※土地は劣化しないので原価償却できません。
※税務上、使用できる期間は「耐用年数」として決められております。
鉄筋コンクリート造 47年
鉄骨造 19年～34年
木造 22年
個人は強制償却
個人の減価償却は、税法に定められた償却費が強制的に必要経費に算入されるため、「強制償却」と呼ばれています。そのため、たとえ誤って償却費を少なく計上してしまった場合でも、更生の請求対象となります。
法人は任意償却
一方、法人の減価償却は、税法で定められた限度額の範囲内で損金処理した金額が計上され、過少な償却でも容認されます。また、過少に申告されて残った部分は、次年度以降に償却することが可能です。
このように、法人の場合は限度額の範囲内であれば償却費を調整して計上してもよい、といった扱いになります。このことから、法人の減価償却は「任意償却」と呼ばれています。
法人の方が融資対策上プラスとなりやすい
なぜ、法人のほうが融資対策上プラスとなりやすいのか、ある年度の利益が200万円、減価償却費が300万円の場合を例として比べてみましょう。
この場合、個人の強制償却だと300万円全額を計上する必要がありますが、法人の任意償却であれば300万円を上限とし、いくらでも計上が可能です。減価償却費を0円として300万円の利益とすることも、減価償却費を300万円計上して100万円の赤字とすることもできます。
納税額から見ると最終利益は少ないほうがよいのですが、融資審査から見ると利益は大きいほうがよいのが一般的です。(今後、融資を利用して物件を増やす場合は利益が出ている方が当然望ましいです。)
そのため、合法的に利益を調整できる任意償却は融資対策上プラスとなりやすいのですが、その反面、利益を調整することで金融機関から決算書の操作を行っていると判断され、マイナス評価を受けてしまうリスクもあります。
また、前回ブログでお伝えした様に、物件を売却して利益が出る場合は、所有年数によって税金の利率が異なります(個人の場合)ので、今後の経済情勢の展望や物件の出口戦略に合わせて、法人利用の必要性を検討していくことが良いかと思います。
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