【世田谷相続】不動産の事業を個人にするか法人にするか|東京コーポレーション株式会社

query_builder 2022/07/24
相談事例
18

こんにちは。


世田谷で相続に関するサポートをしております

東京コーポレーション株式会社です。


今回は、よくご質問頂く代表例のひとつである、 「不動産事業を個人にするか法人にするか」についてです。


 


まず、この点を判断する上で第一に考えるのは税金の面です。 基本的に事業を行う事は、収益を上げる事を前提としますので、 収益に対する課税は表裏一体ですから、それぞれのメリットとデメリットをご紹介致します。

 

不動産収益に課税される税金は、個人の場合は不動産所得となり所得税の課税対象となります。 一方、法人の場合には事業による収益という扱いになるため法人税の課税対象となります。 所得税と法人税は税率が異なるため、所得税と法人税のどちらの方が有利かという点を比較する必要があります。


 個人と法人でかかる税率の違い 



個人の場合は、課税所得が増えるにつれて税率も増えていきます。



所得税と法人税で単純に比較した場合、個人の所得が900万円~1,000万円を超える場合には、法人税の税率の方が低くなるため、法人の方が有利と言えます。

そのため、所得が増えて「課税所得が900万円超」になったら、法人化を検討するのもいいかもしれません。


個人の場合には、所得税と住民税が所得によって課税される税金ですが、法人の場合、法人税の他に法人住民税や地方法人税、事業税などの税金も課税されます。また、法人住民税の均等割は事業が赤字であっても支払う必要があります。



 個人と法人の赤字の時の違い 


個人の場合、青色申告していることが条件となりますが、その年に生じた損失(赤字)を翌年以後3年間繰り越せます。一方、法人の場合は最長9年まで損失を繰り越すことができます。


個人事業主
融資の受けやすさ 特になし 自己資本率が高い黒字決算書で実績を積んだら受けやすい
実効税率の違い 900~1,800万円⇒43% 800万円~ ⇒約33%~38%
課税所得900万円以下は個人事業主、それ以上は法人の方が税率が低くなる
設立のための諸経費 無料 設立費用が必要(ほとんどの場合、税理士を雇う・ランニングコストがかかる
赤字の時の住民税 なし 法人住民税の均等割り部分:70,000円
損失繰越期間 3年間(青色申告) 9年間
売却益 5年以内で売却⇒短期譲渡所得
5年以上で売却⇒長期譲渡所得
不動産所得が赤字でも売却益に税金がかかる
すべて利益
※5年以上保有するなら譲渡税に関しては個人の方が有利
譲渡損 翌年以降の繰り越し不可
不動産売却益と譲渡損以外の損益通算可能。それ以外では損益通算不可
9年繰り越し可能
すべてで損益通算可能
人件費の経費計上範囲 家族が働く場合支払い可能だが、成約あり 家族が役員の場合、役員報酬として経費計上(対象金も経費計上可能
相続対策 動産も相続税の対象 不動産は相続税の対象外


 個人と法人の相続対策の違い 


相続税の観点では、個人と法人では効果に大きな違いがあります。

収益不動産を法人化する事で、個人資産から不動産を切り離し、それが将来的に相続財産の軽減に繋がりますし、日々不動産から得られる収益は法人に帰属します。(その法人から給与は受け取れますが。)  


その反面、個人所有の場合、収益は個人に帰属し、所得税が増える可能性がありますが、その収益不動産の修繕や建替えに応じて融資を利用する事で、個人に負債 を作る事が出来ます。その負債は相続財産と相殺されますので、相続時の課税対象額を軽減させる事に繋がります。  


このことから、事業者の年代・資産背景とその内訳、相続人の数等で最適な考え方が異なりますので、 その点は注意が必要です。


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