【世田谷相続】 遺言についての小ネタ
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2022/06/22
【世田谷相続】自己資金・融資利用なしで土地活用する方法②｜東京コーポレーション株式会社
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2022/06/19
相談事例
こんにちは。
世田谷で相続に関するサポートをしております
東京コーポレーション株式会社です。
さて、今回は前回の続きで「等価交換のその他メリットと生じるデメリット」についてです。
まずはメリットについてです。
◆ 返済を気にする必要がない
一般的に不動産事業を行う場合、余程の方で無い限り、建築に伴い融資を利用します。 その為、建物完成後は、ローン返済が待っております。 しかし、等価交換では建築費用はデベロッパーが負担しますので、金利の上昇リスクや、 金融機関との手続き(ローン契約や印紙代の負担)が無く、その点の煩わしやは軽減されます。
◆ 税金対策として利用できる
等価交換では、所有者は業者に土地を売却することになるため、その時に譲渡所得税が課せられます。 しかし、価交換では、一定の要件を満たせば、立体買い換えの特例を活用できるので、譲渡所得税を 繰り延べることが可能となります。 ※あくまでも繰り延べのため、税金が免除されるわけではありません。 また、土地を渡して建物をもらうため、更地で所有するよりも相続税評価も低くなるため、相続税の節税が期待できます。
◆ 自分の住まいを確保しながら土地活用することができる(対象地に居住されている場合)
等価交換をすると、土地と引き換えに建物の権利を手に入れる事ができるので、 その建物の1部屋を自分の居住用として使い、残りの所有分を賃貸として収入源にすることができます。 そのため、住宅を確保しながら土地活用できるのがメリットです。
◆ 将来の遺産分割がしやすくなる
「誰が相続するかでモメそう」「共有にすると将来トラブルになりそう」「分筆すると利用価値が下がる」など の土地だけで相続しようとすると悩みが多いですが、等価交換をしておくことで、建物という形で所有するので、 部屋数や床面積に応じて等分することができます。 なので、完全に等分はといかなくとも比較的に公平な遺産分割が可能です。
次はデメリットについてです。
◆ 立地条件が厳しい
デベロッパーが魅力を感じる土地でないと等価交換の引き取り手が見つからず、そもそもできない可能性があります。 また、ディベロッパーにとっては、建物を建てるコストと収入のバランスが非常に重要なので、 好立地というだけでなく、より貸し面積が広く造れる土地が求められます。広大地や高層建築が可能地など。
◆ 土地の所有権を手放さなくてはいけない
等価交換では、ディベロッパーとの共同所有ということになるため、土地所有者が土地の一部を差し出すことになります。 つまり、自分が所有する土地の持分比率が減る。ということです。 そのため、等価交換事業を行う場合は相手が信用できるディベロッパーなのかを見極める必要があります。
◆ 交換が完了するまでに時間がかかる
等価交換では、土地の所有者とデベロッパーの間での比率の配分協議がありますが、 その話し合いが長引き時間がかかることがあります。そのため、十分に理解した上で契約を締結することが大事です。 また、相対でデベロッパーと折衝するよりは、代理人やコンサルティングを介してお話を進めた方が安心できます。
次回は、【路線価否定判決】についてです。
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