【世田谷相続】③更地を貸家建付地にして相続税評価額を下げる土地活用｜東京コーポレーション株式会社

2022/05/22

相談事例

こんにちは。

世田谷で相続に関するサポートをしております

東京コーポレーション株式会社です。

本日、5月15日は国際デーの一つ「国際家族デー」です。

日曜日でもあるので、家族でお出かけして楽しい一日を過ごしませんか？

前回までは様々な相続税評価額を下げる土地活用をご紹介して参りました。
今回は、以前ブログ【相続税評価額を下げる土地活用について】に戻り、その③「更地を貸家建付地に。」についてご紹介します。

借地は自用地ではないので、利用できる権利が制限され、評価額が減ります。その減額割合は国税庁が発表している路線価図・評価倍率表で確認する事が出来ます。

※500Dという路線価の場合、1㎡の土地の評価が500千円で借地権割合が60%の地域ということになります。

私道でない限り「500D」の様に数字とアルファベットが各地域ごとに割り振られております。そのアルファベット部分が割合の表記となり、「D」なら60％といった具合になります。

つまり、土地所有者が自身の土地を借地として貸した場合、以下の様な計算式でその評価額が減額します。

前提条件：500D 　　　　土地評価：1億円　　　　　D＝借地割合60％

1億円 ×（1－0.6）＝ 4,000万円となります。

これによって土地所有者は借地の権利を第三者に渡して、底地の権利40％を有します。

ただ、この底地には以下の注意点があります。
①借地人から得られる賃料（地代）が低い
②経済動向の変化により、固定資産税などが高くなる可能性がある。（特に世田谷区では近年上昇傾向です。）
③底地だけでは、一般消費者では買い手が少なく、不動産の買取業者では非常に安い値段にしかならない。
④売却がしにくいですが、評価額はそれなりに高く（特に世田谷区では）、時価とのマイナスの乖離が生じる事が多くあります。

それでも底地には以下のメリットがあるのも事実です。
①地代という定期収入を得られる。
②土地活用として建築コストがかからない。
③借地が売却される場合には譲渡承諾料という収入が得られ、建替には建替承諾料、建替に伴い、木造からコンクリート造への変更する場合は、条件変更承諾料という収入を借地人から頂く慣習があります。また、借地期間満了に伴い、更新を行う際には更新料も頂けます。
④土地の上に居住用の建物が建てられれば、固定資産税の6分の1もしくは、3分の1の減税特例を受けられる。

次回は、【借地②事業用借地】についてです。