【世田谷相続】②貸アパートを建築して相続税評価額を下げる土地活用｜東京コーポレーション株式会社

2022/04/03

相談事例

こんにちは。

世田谷で相続に関するサポートをしております

東京コーポレーション株式会社です。

本日4月3日は、「し(4)さん(3)」（資産）と読む語呂合わせから、【資産運用の日】です。💴💴

将来の資産形成の必要性について知り、自分に適した方法を考えることを目的しているらしいです。🤔🤔

さて今回は、相続税評価額を下げる方法②「建築物を貸家に。」についてです。

財産の評価は、現金よりも土地、土地よりも建物の方が評価額をあえて抑える事ができると前回お伝えました。（仮にすべて同じ時価であった場合）

そして建物は、さらに自用の建物（自宅）と貸家ではまた評価が異なります。
理由としては、貸家の方が自用建物より使用権利に制約がある為、貸家の方が30％評価額を低くする事ができます。これは借家権割合ということで30％減と税務上決まっております。

かつ、貸家の場合は、自宅と異なり、家貸収入という収入源を作る事につながるので、相続対策や遊休地の土地活用には最適な手段と言えます。

さらに、貸家はその収益性を担保に不動産事業融資を活用することが出来ます。

当然金利は発生しますが、物件を担保として提供するので、融資が受け易く、無担保と比べて金利が低く、また、その借入額はマイナス資産として、その他の財産と評価を相殺できるので、さらに相続時の対策として効果を発揮します。

以下は、様々な土地活用の実績とそれに合わせたメリット・デメリットをご紹介します。

Ⅰ.アパート
収益性の高い住宅地で、目安として40坪以上お土地に対して有効です。（地型に左右されます）
構造は木造や軽量鉄骨が一般的になり、規模にもよりますが、建築コストは数千万円と比較的低負担になります。
管理や入居募集は管理会社にお任せできますが、ある程度の手数料は発生します。また、時期によっては入居者の出入りがあり、満室稼働が難しい時もありますが、すべて空室になってしまう事も少ないので、収入がゼロになるリスクは軽減されます。（管理状態や立地に左右されます）

その他のリスクとしては、将来的には修繕が必要になる時期が必ず来ます。その為、弊社では長期の修繕計画と家賃収入からの積み立てのバランスを、建築と不動産業を行う観点からご提案させて頂いております。

※土地活用例：弊社施工の賃貸アパート。令和3年築。世田谷区若林。