【世田谷相続】不動産小口化商品の仕組みと相続対策との関係|東京コーポレーション株式会社

query_builder 2022/09/04
相談事例
小2

こんにちは。


世田谷で相続に関するサポートをしております

東京コーポレーション株式会社です。


今回は、相続税の節税対策として効果が注目される「不動産小口化商品」についてです。



不動産小口化商品とは、特定の不動産を1口10万円から1,000万円に小口化して販売して得た利益(賃貸不動産の賃料収入や売却益)を投資額に応じて投資家に分配する商品のことです。個人で所有することは難しい高額な都心のオフィスビルなど好立地の不動産物件を少額で投資できる点が大きな特徴です。


投資対象物件は、国交省大臣あるいは都道府県知事の許可を得た事業者のみが取扱うことができる不動産特定共同事業法という法律に基づいて運営されているため、投資家にとってはリスク軽減につながるというメリットもあります。



また、REIT「Real Estate Investment Trust」と不動産小口化商品は混同されがちですが、REITは不動産を所有せずに不動産投資法人の株式を所有する形で、不動産小口化商品は現物不動産の保有者になる商品もあるため、相続対策としても注目を集めています。  


不動産小口化商品に大きく分けると2種類があります。

・匿名組合型

・任意組合型



匿名組合型 任意組合型
事業主体 事業者 出資者(共同事業)
不動産の所有権 なし あり
出資金額 1口数万円程度~ 1口100万円程度~
運用期間 数カ月程度~10年いない 約10年~数10年
配当金の適用税制 雑所得 不動産所得
相続対策 ×
特徴 ・少額から投資可能
・短期運用が多い
・相続対策として活用できる
・長期運用で安定収益を得られる
向いている人 ・不動産を所有しない投資事業したい人
・少額から投資を始めたい人
・相続税対策を検討中の人
・都心一等地の不動産を所有したい人


不動産小口化商品の任意組合型の場合、相続税の節税効果があります。任意組合型は、投資家が口数に応じて対象物件を購入し、その不動産を任意組合に現物出資します。現物出資した不動産は、事業者が任意組合の代表となって運営・管理し、収益は組合員の投資家に分配する仕組みです。


不動産の相続税評価額は、土地は路線価方式、建物は固定資産税評価額に基づき算出します。不動産小口化商品も同様に土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。相続税評価額では、現金よりも3割以上評価額が下がるため、相続税の節税メリットが期待できます。


また、1棟物件や区分マンションと違い、口数で分割することができますので、被相続人の人数に応じて口数を購入することにより相続時に問題になりやすい分割も、対応しやすくなります。


不動産小口化商品のメリット

・相続対策として活用できる。

・少額からの投資が可能。

・不動産保有者としての資産運用である。

・管理・運用の手間がない。

・プロが選定した物件に投資できる。

・現物不動産より流動性が高い。

・仲介手数料がかからない。登記をしないケースもあり、諸費用を抑えられる。


ただし、元本割れのリスクもありますし、節税スキームとしての過熱はやがて沈静化される事が多くございますので、低金利時代の安定収入として、ハードルが低くなった不動産投資として、お考えいただいた方が良いかと思います。

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